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Suisse
Le Parlement a fait le jeu des propriÈtaires immobiliers Signez le rÈfÈrendum de l'Asloca ! Le 13 dÈcembre dernier, le Parlement a adoptÈ une rÈvision du droit du bail. Celle-ci renforce scandaleusement la position des propriÈtaires ý l'Ègard des locataires. Elle leur permettrait d'imposer des hausses massives de loyer et de multiplier les congÈs. L'Asloca a lancÈ un rÈfÈrendum. L'enjeu est dÈcisif pour les salariÈ…e…s, qui sont dans leur trËs grande majoritÈ des locataires. Nous vous invitons ý signer ce rÈfÈrendum sans tarder. Un pays de locataires La Suisse a la rÈputation d'Ítre un pays de locataires. Deux chiffres indiquent la portÈe de ce constat. PremiËrement, la trËs grande majoritÈ de la population ñ et encore plus des salariÈ…e…s ñ est locataire de son logement, et non pas propriÈtaire. En 1990, seuls 31,4 % des logements Ètaient occupÈs en Suisse par leur propriÈtaire, et ce taux est trËs infÈrieur dans les grandes agglomÈrations urbaines. En comparaison, cette proportion Ètait, par exemple, de 37 % en Allemagne, de 54 % en France ou de 59 % en Italie. DeuxiËmement, les loyers constituent, dans cette situation, une charge trËs lourde pour les mÈnages. En 2002, ils reprÈsentaient 20,8 % du ´ panier-type ª utilisÈ pour l'Ètablissement de l'indice suisse des prix ý la consommation (IPC). Pour nombre de familles ouvriËres, cette proportion est en fait plus ÈlevÈe. Il n'est pas rare qu'un quart du salaire, voire davantage, parte chaque mois pour le loyer. Les dÈpenses pour le logement et l'Ènergie constituent, avec 26 %, le poste le plus important dans la pondÈration du panier-type utilisÈ pour le calcul de l'IPC. C'est loin devant l'alimentation (11,7 %), la santÈ (14,5 %) ou les transports (9,8 %), sans mÍme parler de l'habillement et des chaussures (4,5 %). Les comparaisons internationales montrent d'ailleurs que le niveau des loyers est massivement supÈrieur ý ceux en vigueur au sein de l'Union europÈenne. C'est mÍme dans ce cas que l'Ècart est le plus important: de prËs de 80 %, contre prËs de 35 % en moyenne pour l'ensemble des biens de consommation privÈe (Etude Èconomique de l'OCDE: Suisse, 2002, p. 132). Le poids de la rente fonciËre Ces donnÈes renvoient ý une rÈalitÈ. La rente fonciËre ainsi que les rentes provenant de la possession de biens immobiliers sont une source de revenus importants pour tout un secteur de la bourgeoisie helvÈtique. Compagnies d'assurances, grandes sociÈtÈs cÙtÈs en Bourse et spÈcialisÈes dans l'immobilier, promoteurs immobiliers qui se sont taillÈs des empires rÈgionaux et caisses de pensions occupent une place de choix sur ce marchÈ, dont l'objet est un bien tout simplement vital pour les femmes et les hommes: le logement. Plus largement, la ´ pierre ª reste, pour de larges secteurs bourgeois, un investissement sšr. Dans une situation de pÈnurie de fait permanente, les propriÈtaires immobiliers et les accapareurs de la rente fonciËre ont structurellement une position de force face aux locataires, qui sont dans une grande part des salariÈ…e…s, voire de petits indÈpendants. Les mobilisations des locataires, au cours des annÈes 70 et 80 ont abouti ý quelques protections, limitÈes, pour les locataires, qui ont ÈtÈ finalement introduites dans le droit du bail entrÈ en vigueur en 1990. C'est sur ces dispositions que les locataires et leur association, l'Asloca, s'appuient pour combattre les pratiques les plus abusives. Dans le cadre de la contre-rÈforme nÈo-libÈrale des annÈes 90, les propriÈtaires immobiliers n'ont cessÈ d'exiger la liquidation de ces protections, afin de permettre ´ au marchÈ de fonctionner ª. La rÈvision du droit du bail adoptÈe par les Chambres en dÈcembre 2002 leur donne largement satisfaction. Si elle entre en vigueur, elle leur permettra de donner un coup de fouet ý la rentabilisation de leurs propriÈtÈs ñ et donc d'augmenter les rentes qu'ils ponctionnent, chaque mois, sur les revenus des salariÈ…e…s. La loi du marchÈ La rÈvision adoptÈe par les Chambres rÈvolutionne les critËres dÈterminant, lÈgalement, si un loyer est ´ abusif ª, ainsi que les mÈcanismes d'adaptation des loyers. Cela renforcera massivement les possibilitÈs offertes aux propriÈtaires immobiliers d'imposer les loyers qui leurs conviennent1. Qu'on en juge. Aujourd'hui, un loyer est lÈgalement considÈrÈ comme non abusif s'il fournit un rendement ´ Èquitable ª ý l'investissement du propriÈtaire et qu'il correspond au ´ loyer usuel du quartier ª Les rËgles fixÈs par le Tribunal fÈdÈral pour l'application de ces deux critËres sont strictes. Cela maintient la limite entre loyer abusif et loyer non abusif ý un niveau relativement modÈrÈ. Le nouveau droit adoptÈ par les Chambres supprime ces dispositions et les remplace par un nouveau critËre: les loyers du marchÈ. Les loyers des baux rÈcents, qui sont en gÈnÈral significativement supÈrieurs ý ceux pratiquÈs dans des immeubles plus anciens, tireront en permanence cette rÈfÈrence vers le haut. Pire, le bailleur pourra dÈpasser cette rÈfÈrence de 15 % sans que le loyer ainsi fixÈ soit considÈrÈ comme abusif. C'est donc un feu vert lÈgal ý l'envol des loyers. Envol programmÈ des loyers Cette dynamique ascendante des loyers est renforcÈe par une deuxiËme disposition du nouveau bail ý loyer. Elle prÈvoit qu'en cas de changement de propriÈtaire, le nouveau bailleur a le droit d'adapter les loyers du bien qu'il a acquis un niveau du marchÈ, majorÈ de 15 %. C'est une sorte de garantie de rentabilisation de l'investissement immobilier qui est ainsi offerte. Il en dÈcoulera logiquement une augmentation de la valeur des biens immobiliers, puisque les loyers qui peuvent en Ítre retirÈs peuvent trËs facilement Ítre augmentÈs. Et une augmentation massive de la ponction subie par les locataires. Actuellement, en cas de changement de propriÈtaire, le nouveau bailleur doit, pour pouvoir lÈgalement imposer une hausse, apporter la preuve que le loyer actuel est insuffisant pour lui apporter un rendement considÈrÈ comme suffisant. Dans la pratique, les changements de propriÈtaires ne provoquent pas de fortes hausses de loyers. L'arme des congÈs aiguisÈe Ces changements ont une autre consÈquence, qui renforce encore la position des bailleurs. Aujourd'hui, un propriÈtaire qui veut donner congÈ ý un locataire pour pouvoir relouer un appartement plus cher doit pouvoir prouver qu'il pourrait effectivement fortement augmenter le loyer en cas de changement de locataire. C'est la plupart du temps impossible. Avec le nouveau droit, il sera par contre trËs aisÈ de prouver qu'un loyer est infÈrieur au prix du marchÈ majorÈ de 15 %. Les propriÈtaires disposeront ainsi d'une arme terrible pour dicter leurs conditions: vous acceptez l'augmentation de loyer ou vous recevez votre congÈ. Indexation ý 100 % Le Parlement a avalisÈ une autre revendication des propriÈtaires immobiliers: le droit de rÈpercuter chaque annÈe le 100 % de l'augmentation du cošt de la vie sur les loyers. Actuellement, seuls 40 % de l'augmentation du cošt de la vie peuvent Ítre rÈpercutÈs sur les loyers. Depuis une dÈcennie, la majoritÈ des salariÈ…e… ont perdu le droit ý la compensation automatique du renchÈrissement. Mais les mÍmes milieux qui ont menÈ la campagne contre cet automatisme, qu'ils dÈnoncent comme ´ d'un autre temps ª ou s'inspirant du ´ principe de l'arrosoir ª, l'imposent au profit des propriÈtaires immobiliers. C'est un bel exemple d'un sens de classe de la ´ justice ª. De plus, comme les loyers reprÈsentent presque 21 % du panier-type de l'indice des prix, ces augmentations de loyer pousseront l'IPC ý la hausse, ce qui justifiera de nouvelles hausses de loyerÖ et accÈlÈrera la diminution du pouvoir d'achat des salariÈ…e…s. Baisses des loyers supprimÈes Actuellement, le mÈcanisme principal d'Èvolution des loyers est le lien Ètabli avec le taux hypothÈcaire. Lorsque le taux hypothÈcaire augmente, les bailleurs ont lÈgalement le droit d'augmenter les loyers, selon une tabelle Ètablie. Lorsque le taux baisse, les locataires peuvent rÈclamer une baisse Èquivalente. Ce mÈcanisme est bien sšr trËs discutable. Il revient ý transfÈrer les risques liÈs au crÈdit du propriÈtaire au locataire. Il peut entraÓner des hausses de loyers brusques et trËs fortes, comme ý la fin des annÈes 80 et au dÈbut des annÈes 90. Il est construit sur une dissymÈtrie inacceptable: en cas de hausse du taux hypothÈcaire, la hausse de loyer tombe quasi automatiquement, mise en úuvre par les gÈrances. En cas de baisse du taux hypothÈcaire, le bailleur n'est pas l'obligation de la rÈpercuter automatiquement sur les loyers. C'est au locataire de faire valoir son droit. L'ignorance, la crainte, la longueur de la procÈdure font que ce n'est qu'une petite partie des locataires qui font usage de cette possibilitÈÖ et qui obtiennent souvent gain de cause. Le nouveau droit du bail supprime toute rÈfÈrence au taux hypothÈcaire. Qu'est ce que cela aura comme consÈquence ? Une hausse du taux hypothÈcaire provoquera un renchÈrissement des frais de construction et des charges des propriÈtaires. Par glissement, cela se traduira par une augmentation du niveau de rÈfÈrence des loyers du marchÈ. Et donc par des hausses de loyer pour tout le monde. Le transfert de charge au dÈtriment du locataire aura bien lieu. Par contre, une baisse du taux hypothÈcaire n'entraÓnera jamais une baisse des loyers de marchÈ, ý moins d'un complet Ècroulement du marchÈ immobilier et d'une dÈflation. Et, dans ce cas, les locataires n'auront plus aucune possibilitÈ lÈgale d'exiger une baisse de leurs loyers. Cela sera tout bÈnÈfice pour ceux qui concentrent la rente fonciËre et les revenus des biens immobiliers. La rÈforme s'attaque aussi ý une autre protection des locataires. Selon le droit actuel, une hausse de loyer qui n'est pas clairement motivÈe et en dÈtail est nulle, ou annulable. C'est l'application du principe de la bonne foi. Le nouveau droit autorise au contraire des motivations lacunaires ou incomprÈhensibles. Signer le rÈfÈrendum Cette rÈvision du droit du bail est un exemple supplÈmentaire de comment les autoritÈs de ce pays refaÁonnent, depuis plus d'une dÈcennie, les lois au profit des dominants, dans ce cas des propriÈtaires immobiliers, comme elles l'ont fait au profit des propriÈtaires d'entreprises ñ les patrons ñ avec la rÈvision de la Loi sur le travail, par exemple. Ces changements lÈgaux ont des consÈquences directes sur les conditions de vie des salariÈ…e…s. La rÈvision de la Loi sur le travail a accÈlÈrÈ la gÈnÈralisation de la flexibilitÈ ý outrance et l'intensification du travail. Cette rÈvision du droit du bail ouvre les portes ý un hold-up des propriÈtaires immobiliers aux dÈpens des locataires-salariÈ…e…s. Il est donc urgent de s'y opposer en signant le rÈfÈrendum de l'Asloca. Cliquer ici pour la feuille de rÈfÈrendum 1. Voir ý ce sujet l'argumentaire de Nils de Dardel dans le numÈro de janvier 2003 de Droit au logement, l'organe de l'Asloca. Nous reprenons ici ses arguments. L'initiative de l'Asloca ´ pour des loyers loyaux ª La situation actuelle des locataires est loin d'Ítre idÈale. Leur protection lÈgale face aux propriÈtaires est nettement insuffisante ñ mÍme si le peu qui existe est encore de trop pour les milieux immobiliers. Pour amÈliorer un peu le droit du bail, l'Asloca a lancÈ en 1996 son initiative ´ pour des loyers loyaux ª. Celle-ci pourrait Ítre soumise au vote le 18 mai prochain. La rÈvision du droit du bail adoptÈe par les Chambres en dÈcembre 2002 constitue de fait un contre-projet ý cette initiative. Les points essentiels de l'initiative de l'Asloca sont les suivants: 1. La valeur de rÈfÈrence pour l'Èvolution des loyers n'est plus le taux hypothÈcaire du jour, mais la valeur moyenne de ce taux au cours des 5 derniËres annÈes. Ce taux lissÈ a pour effet de fortement amortir les fluctuations, ý la hausse comme ý la baisse. De plus, les motifs d'adaptation dit absolus, existant dans le droit actuel (loyers usuels dans la localitÈ ou le quartier, amÈlioration du rendement) sont ÈliminÈs. 2. La gÈnÈralisation de la formule officielle pour tous les nouveaux locataires et une procÈdure simplifiÈe pour leur permettre de contester comme abusifs leurs loyers. 3. Un renforcement de la protection des locataires contre les congÈs, qui ne pourront intervenir que pour juste motif.
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